La Loi 16 est maintenant en vigueu: ce que chaque syndicat de copropriété de Montréal doit faire avant août 2028
Cet article est fourni à titre informatif seulement et ne constitue pas un avis juridique. Pour obtenir des conseils adaptés à la situation de votre syndicat, consultez un professionnel qualifié en droit ou en immobilier.
Votre immeuble est concerné dès maintenant
Les règlements d’application de la Loi 16 au Québec sont entrés en vigueur le 14 août 2025. Tous les syndicats de copropriété existants ont jusqu’au 14 août 2028 pour obtenir une étude de fonds de prévoyance conforme. Si vous n’avez pas encore commencé, le délai est déjà en cours.
Cette importante réforme de la copropriété québécoise existe depuis 2019. Toutefois, ses règlements d’application ne sont arrivés qu’en août 2025, apportant enfin des obligations précises que chaque syndicat doit maintenant respecter.
Voici ce qui a changé, ce qui est exigé et les conséquences possibles si votre immeuble prend du retard.
Pendant plusieurs années, la Loi 16, aussi appelée projet de loi 16, est restée dans une zone grise: elle avait été adoptée, mais n’était pas entièrement applicable puisque les règlements nécessaires n’avaient pas encore été publiés.
Cela a changé le 30 juillet 2025, lorsque la Gazette officielle du Québec a publié le Décret 991-2025. Ces règlements donnent maintenant à la Loi 16 une portée concrète. Ils sont entrés en vigueur deux semaines plus tard, soit le 14 août 2025.
Pour les conseils d’administration et syndicats de copropriété à Montréal, il ne s’agit plus d’une notion juridique lointaine. Ce sont maintenant des obligations concrètes, avec des échéances précises et des conséquences réelles en cas de non-respect.
Ce que la Loi 16 exige réellement
La loi introduit trois obligations principales pour toutes les copropriétés divises au Québec. On peut les voir comme les trois piliers d’une saine gestion d’immeuble.
L’étude du fonds de prévoyance
Chaque syndicat doit mandater un professionnel qualifié afin de réaliser une étude du fonds de prévoyance. Cette étude peut être préparée par un ingénieur, un architecte, un évaluateur agréé, un technologue professionnel membre de l’OTPQ ou un CPA.
L’étude doit prévoir les réparations majeures et les remplacements des parties communes sur une période minimale de 25 ans. Elle doit également déterminer les contributions annuelles nécessaires pour couvrir ces coûts sans créer de déficit.
Cette étude doit être mise à jour tous les cinq ans.
Après la première étude, le conseil d’administration dispose de 30 jours suivant l’assemblée générale annuelle pour fixer les contributions au niveau recommandé dans l’étude.
Si le fonds de prévoyance est insuffisant, un plan de redressement doit être mis en place sur une période maximale de 10 ans.
Le carnet d’entretien de l’immeuble
Le carnet d’entretien est un document évolutif qui permet de suivre l’état des parties communes, de documenter les travaux d’entretien et les réparations effectuées, ainsi que de planifier les travaux futurs.
Il sert directement de base à l’étude du fonds de prévoyance, puisqu’il fournit au professionnel les informations nécessaires pour évaluer les besoins futurs de l’immeuble.
Sans carnet d’entretien à jour, l’étude du fonds de prévoyance repose essentiellement sur des estimations. Cela compromet l’objectif même de la Loi 16.
L’attestation du syndicat
Lorsqu’une unité de copropriété est vendue, le syndicat doit maintenant fournir une attestation qui présente la santé financière de l’immeuble.
Cette attestation peut inclure notamment :
L’état actuel du fonds de prévoyance
Les procédures judiciaires en cours
Les défauts connus dans les parties communes
Toute autre information importante pouvant affecter l’immeuble ou l’acheteur
Les notaires demandent déjà ces documents de façon régulière dans le cadre des transactions immobilières.
Un syndicat qui ne possède pas une étude de fonds de prévoyance à jour risque d’avoir de la difficulté à produire une attestation crédible. Cela peut retarder une vente, compliquer une transaction ou même faire perdre un acheteur.
Les échéances importantes en un coup d’œil
2019
La Loi 16 est adoptée par l’Assemblée nationale du Québec
La loi est adoptée, mais attend ses règlements d’application avant de devenir pleinement applicable.
30 juillet 2025
Publication du Décret 991-2025 dans la Gazette officielle du Québec
Les règlements d’application sont officiellement publiés, deux semaines avant leur entrée en vigueur.
14 août 2025 - MAINTENANT EN VIGUEUR
Les règlements entrent en vigueur
Toutes les obligations deviennent légalement applicables. Les nouvelles copropriétés doivent avoir une étude commandée par le promoteur. Les syndicats existants commencent leur période de conformité.
14 août 2028 — ÉCHÉANCE
Tous les syndicats existants doivent avoir une étude conforme
Les syndicats qui ne possédaient pas une étude conforme en août 2025 doivent en obtenir une avant cette date.
Les études réalisées dans les deux années précédant août 2025 peuvent demeurer valides pendant cinq ans, si elles respectent les nouvelles exigences réglementaires.
Ce que votre conseil d’administration doit faire concrètement
Voici les actions qu’un conseil d’administration devrait entreprendre dès maintenant:
Vérifier si l’immeuble possède déjà une étude du fonds de prévoyance et confirmer si elle a été réalisée après le 14 août 2023, afin de vérifier son admissibilité selon la règle transitoire de deux ans.
Si aucune étude valide n’est en place, commencer dès maintenant le processus pour mandater un professionnel qualifié.
Réviser le carnet d’entretien : est-il à jour? Reflète-t-il les réparations récentes, l’âge actuel des équipements et les problèmes connus?
Présenter les résultats de l’étude à la prochaine assemblée générale annuelle et adopter officiellement les contributions recommandées.
Vérifier que le fonds de prévoyance est conservé dans un compte distinct et dédié. Il ne doit pas être mélangé aux fonds d’exploitation courants.
S’assurer que le syndicat peut produire une attestation à jour sur demande, particulièrement avant la vente d’une unité.
Le vrai risque: les cotisations spéciales
Le risque financier le plus immédiat pour les copropriétaires dont le syndicat ignore la Loi 16 est la cotisation spéciale.
Une cotisation spéciale est une somme exceptionnelle demandée à tous les copropriétaires lorsque le fonds de prévoyance ne contient pas assez d’argent pour couvrir une réparation majeure.
Nous avons vu des immeubles dont le fonds de prévoyance contenait seulement 50000$, alors que les travaux majeurs prévus sur les 25 prochaines années dépassaient 600000$.
Cet écart ne disparaît pas. Il se retrouve directement sur les épaules des copropriétaires lorsqu’un toit doit être remplacé, qu’un stationnement souterrain doit être réparé ou qu’un élément majeur du bâtiment atteint la fin de sa vie utile.
Des cotisations spéciales de 5000$, 10000$ ou même 25000$ par unité ne sont pas théoriques. Elles arrivent réellement, souvent parce que le syndicat n’a pas planifié adéquatement les réparations à long terme.
La Loi 16 existe précisément pour éviter ce type de situation.
Ce qu’un gestionnaire professionnel fait pour votre fonds de prévoyance
Chez Simpson Groupe, nous coordonnons le processus d’étude du fonds de prévoyance avec des professionnels qualifiés, maintenons le carnet d’entretien de l’immeuble dans le cadre de notre service, préparons l’attestation du syndicat lors des ventes et veillons à ce que les contributions soient perçues et déposées dans le compte dédié approprié.
Le tout est suivi de façon transparente dans UpperBee, afin que le conseil d’administration puisse consulter les informations en tout temps.
À quoi ressemble une bonne conformité à la Loi 16
Un syndicat qui prend la Loi 16 au sérieux obtient quelque chose de réellement précieux: un portrait clair et honnête des besoins de l’immeuble pour les 25 prochaines années, ainsi qu’un plan de financement réaliste.
Cela se traduit directement par:
Moins de mauvaises surprises et moins de cotisations spéciales : les copropriétaires contribuent progressivement plutôt que de devoir payer en urgence.
Une meilleure valeur de revente : les acheteurs et leurs notaires peuvent constater que l’immeuble est bien géré.
Un risque d’assurance réduit : les immeubles bien entretenus et documentés sont moins susceptibles de subir des défaillances importantes.
Des transitions plus faciles entre les conseils d’administration : les connaissances importantes sont documentées, plutôt que détenues par une seule personne.
Une meilleure protection juridique : le conseil d’administration peut démontrer qu’il respecte ses obligations envers les copropriétaires.
Questions fréquentes
Qu’est-ce que la Loi 16 et pourquoi est-elle importante pour ma copropriété?
La Loi 16 est une loi québécoise adoptée en 2019 qui réforme la manière dont les syndicats de copropriété gèrent leurs finances et l’entretien des immeubles.
Ses règlements sont entrés pleinement en vigueur le 14 août 2025. La loi exige notamment que tous les syndicats obtiennent une étude professionnelle du fonds de prévoyance, maintiennent un carnet d’entretien et fournissent aux acheteurs une attestation financière du syndicat.
Quelle est l’échéance de conformité à la Loi 16 pour les syndicats existants?
Les syndicats de copropriété existants qui ne possédaient pas une étude conforme du fonds de prévoyance au 14 août 2025 ont jusqu’au 14 août 2028 pour en obtenir une.
Les études réalisées dans les deux années précédant le 14 août 2025 peuvent demeurer valides pendant cinq ans si elles respectent les nouvelles exigences réglementaires.
Que se passe-t-il si notre syndicat ne respecte pas la Loi 16?
Les syndicats non conformes s’exposent à des risques juridiques et à des conséquences pratiques importantes.
Les notaires des acheteurs demandent des attestations du syndicat qui nécessitent une étude à jour. De plus, un fonds de prévoyance insuffisant mène éventuellement à des cotisations spéciales élevées pour tous les copropriétaires afin de couvrir les réparations reportées.
Ces cotisations peuvent parfois atteindre plusieurs dizaines de milliers de dollars par unité.
Qui peut réaliser une étude du fonds de prévoyance au Québec?
Selon les règlements de la Loi 16, l’étude doit être réalisée par un professionnel qualifié : un ingénieur, un architecte, un évaluateur agréé, un technologue professionnel membre de l’OTPQ ou un CPA. L’étude doit prévoir les réparations majeures sur une période minimale de 25 ans et être mise à jour tous les cinq ans.
Vous ne savez pas où en est votre syndicat?
Nous évaluons la position actuelle de votre immeuble en matière de conformité, coordonnons les études de fonds de prévoyance et prenons en charge les obligations continues liées à la Loi 16 dans le cadre de notre service de gestion. Contactez-nous pour discuter de la conformité de votre syndicat.
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