Comment choisir une entreprise de gestion locative de condos au Québec
Ce qu’il faut vérifier avant de confier la recherche de votre locataire à une entreprise, ainsi que les aspects juridiques qui prennent souvent les propriétaires de condos au Québec au dépourvu.
Si vous louez une unité de condo au Québec, la recherche d’une entreprise de gestion locative commence généralement par une question: qui peut me trouver un bon locataire sans me créer de problèmes juridiques?
La réponse courte : une entreprise qui maîtrise trois éléments à la fois — comment vérifier un candidat locataire dans les limites permises par la loi québécoise, comment la déclaration de copropriété de votre immeuble influence ce que vous pouvez ou ne pouvez pas faire, et comment fonctionnent les délais d’avis du Tribunal administratif du logement une fois le bail signé.
Ce guide couvre ces trois éléments et explique dans quelles situations un partenaire professionnel en gestion locative apporte réellement de la valeur.
Cet article fournit de l’information générale et ne constitue pas un avis juridique. La déclaration de copropriété et les règlements de votre immeuble peuvent prévoir des restrictions supplémentaires à celles décrites ici. Consultez vos documents ou un avocat avant de signer un bail.
Dans cet article
Ce que votre déclaration de copropriété peut — et ne peut pas — restreindre
Vérification des locataires : ce qui est permis et ce qui ne l’est pas
Les délais que les propriétaires oublient après la signature du bail
Ce qu’un bon partenaire en gestion locative devrait prendre en charge
Comment Simpson Groupe accompagne les propriétaires de condos qui louent leur unité
Foire aux questions
Ce que votre déclaration de copropriété peut — et ne peut pas — restreindre
Être propriétaire d’une unité de condo ne signifie pas automatiquement que vous pouvez la louer comme bon vous semble — mais cela ne signifie pas non plus que le syndicat peut vous en empêcher complètement.
Les tribunaux québécois ont établi une distinction assez claire. La location à long terme est considérée comme l’un des attributs fondamentaux du droit de propriété, protégé par l’article 1063 du Code civil du Québec. Une déclaration de copropriété ne peut donc restreindre ce droit que dans la mesure où la restriction est justifiée par la « destination » réelle de l’immeuble, c’est-à-dire son usage et son caractère prévus (art. 1056 C.c.Q.).
La Cour d’appel du Québec a invalidé une modification à une déclaration qui limitait à 10 % le nombre d’unités pouvant être louées dans un immeuble. Elle a conclu que même un vote majoritaire ne pouvait écarter le droit d’un propriétaire de louer son unité lorsque la restriction n’avait pas de véritable échéance et rendait ce droit pratiquement inutilisable.
Modifier complètement la destination d’un immeuble exige un seuil beaucoup plus élevé: un vote des trois quarts des copropriétaires représentant 90 % des voix (art. 1098 C.c.Q.).
La location à court terme ou de type touristique est toutefois différente. Les tribunaux ont généralement considéré que des séjours répétés de moins d’un an peuvent être incompatibles avec une déclaration à vocation résidentielle. Les syndicats peuvent donc généralement interdire ce type de location afin d’éviter que l’immeuble fonctionne comme un hôtel.
Plusieurs déclarations comprennent également une clause pénale, fondée sur l’article 1622 C.c.Q., qui permet au syndicat d’imposer une pénalité à un propriétaire qui contrevient aux règlements. Toutefois, une pénalité ne peut généralement être opposée à un locataire que si celui-ci a effectivement reçu une copie des règlements.
Là où les propriétaires se font souvent prendre
L’une des erreurs les plus fréquentes est de louer une unité sans remettre au locataire une copie des règlements de l’immeuble. Si ce locataire enfreint ensuite une règle concernant, par exemple, le stationnement, le bruit ou la sous-location à court terme, le syndicat pourrait avoir de la difficulté à faire appliquer la pénalité au locataire s’il n’avait jamais été informé de la règle. Le propriétaire peut alors se retrouver responsable.
Vérification des locataires: ce qui est permis et ce qui ne l’est pas
La qualité d’un service de gestion locative dépend en grande partie de son processus de vérification, et le Québec impose des limites précises quant aux renseignements qui peuvent être demandés.
Les propriétaires peuvent vérifier l’emploi et les revenus d’un candidat, demander des références d’anciens propriétaires, confirmer son identité et effectuer une vérification de crédit — mais uniquement avec le consentement écrit du candidat. Celui-ci a également le droit de savoir quelle agence a été utilisée.
Certaines questions sont toutefois à éviter, notamment celles concernant la situation familiale, l’origine ethnique, la religion, l’orientation sexuelle ou les convictions politiques, qui sont visées par les protections contre la discrimination prévues par la Charte des droits et libertés de la personne du Québec. Il en va de même pour les vérifications générales des antécédents judiciaires qui ne sont pas liées à une préoccupation précise et pertinente.
Les propriétaires ne peuvent pas non plus exiger un dépôt de garantie en plus du premier mois de loyer ni demander des chèques postdatés pour les mois à venir. Ces pratiques sont encore courantes, mais elles ne peuvent pas être imposées au Québec.
Les délais que les propriétaires oublient après la signature du bail
Trouver un locataire n’est que la première étape. Au Québec, un bail résidentiel se renouvelle automatiquement aux mêmes conditions, à moins que le propriétaire transmette un avis écrit dans les délais prescrits pour modifier certaines conditions.
Type de bail | Délai d’avis du propriétaire avant la fin du bail |
Bail à durée déterminée de 12 mois ou plus | 3 à 6 mois |
Bail à durée déterminée de moins de 12 mois | 1 à 2 mois |
Bail à durée indéterminée | 1 à 2 mois avant la date proposée de la modification |
Si vous manquez le délai, le bail se renouvelle simplement selon les conditions de l’année précédente, aucune augmentation de loyer ni modification des conditions.
Si le locataire refuse une augmentation communiquée dans les délais prescrits, il dispose d’un mois pour répondre par écrit. Le propriétaire dispose ensuite d’un mois pour s’adresser au Tribunal administratif du logement s’il souhaite poursuivre la démarche.
Pour un propriétaire qui jongle avec un emploi à temps plein, suivre avec précision ces échéances pour plusieurs baux peut rapidement devenir complexe. C’est exactement le genre de détail qu’un service de gestion locative devrait surveiller pour lui.
Ce qu’un bon partenaire en gestion locative devrait prendre en charge
Au-delà du marketing, un service de gestion locative pour une unité de condo au Québec repose sur quelques responsabilités concrètes qui doivent être exécutées correctement:
évaluer l’unité et établir un loyer réaliste;
trouver des candidats locataires;
effectuer les vérifications dans les limites permises par la loi;
utiliser un bail conforme aux exigences du Tribunal administratif du logement;
s’assurer que le locataire reçoit les règlements de l’immeuble avant son emménagement;
suivre les échéances d’avis afin de ne pas manquer une augmentation de loyer ou une modification au bail.
Certains propriétaires souhaitent également inclure la perception des loyers et la coordination de l’entretien. Il vaut la peine de confirmer ces éléments dès le départ, puisque tous les services de gestion locative ne couvrent pas nécessairement l’ensemble du cycle de location.
Comment Simpson Groupe accompagne les propriétaires de condos qui louent leur unité
Le service de location de Simpson Groupe prend en charge les premières étapes du processus : évaluation de l’unité et recommandation du prix de location, organisation des visites, vérification des références auprès d’anciens propriétaires, vérification du crédit, de l’emploi et des revenus, ainsi que la signature du bail, des documents connexes et la gestion du premier paiement.
Puisque Simpson Groupe assure également la gestion du syndicat de copropriété de plusieurs immeubles avec lesquels nous travaillons — notamment la tenue du registre des règlements et la transmission des avis aux copropriétaires — nous sommes bien placés pour nous assurer qu’un nouveau locataire connaît les règles de l’immeuble dès son arrivée.
C’est précisément ce manque d’information qui peut entraîner des problèmes d’application des règlements par la suite.
À confirmer avant de signer
Demandez directement à toute entreprise de gestion locative si son service prend fin à la signature du bail ou s’il se poursuit avec la perception des loyers et le suivi des renouvellements. Les deux modèles d’affaires sont valables. Le problème survient lorsqu’un propriétaire s’attend à l’un et reçoit l’autre.
Signes qu’il est peut-être temps de faire appel à un professionnel
Si vous gérez vous-même la location d’une unité dans une copropriété, certains signes peuvent indiquer qu’il serait utile d’obtenir de l’aide professionnelle : vous ne savez pas si la déclaration de copropriété de votre immeuble impose des restrictions sur la location, vous n’avez jamais officiellement remis une copie des règlements à votre locataire, vous ne vous souvenez plus de la dernière fois où vous avez envoyé un avis d’augmentation de loyer — ou vous avez complètement manqué le délai — ou encore votre processus de sélection vous amène à vous demander si certaines questions posées aux candidats étaient permises.
Cela ne signifie pas nécessairement que vous avez fait quelque chose de mal intentionnellement. Souvent, cela signifie simplement que l’aspect administratif de la location est devenu trop complexe pour être géré seul.
Foire aux questions
Un syndicat de copropriété au Québec peut-il empêcher un propriétaire de louer son unité?
Généralement, non lorsqu’il s’agit d’une location à long terme. Le droit de louer fait partie du droit de propriété prévu par le Code civil, et les tribunaux québécois ont invalidé certaines déclarations qui tentaient de limiter le nombre d’unités pouvant être louées. La location à court terme ou touristique est toutefois différente et peut généralement faire l’objet de restrictions ou d’une interdiction.
Quels renseignements un propriétaire peut-il légalement demander à un candidat locataire au Québec?
Il peut notamment vérifier l’emploi et les revenus, demander des références d’anciens propriétaires, confirmer l’identité et effectuer une vérification de crédit avec le consentement écrit du candidat. Les questions concernant la situation familiale, l’origine ethnique, la religion ou certaines vérifications générales des antécédents judiciaires sont généralement interdites ou fortement encadrées par la Charte des droits et libertés de la personne du Québec.
Quel délai un propriétaire doit-il respecter avant d’augmenter le loyer?
Pour un bail de 12 mois ou plus, l’avis doit généralement être transmis de trois à six mois avant la fin du bail. Pour un bail plus court ou à durée indéterminée, le délai est généralement d’un à deux mois. Si le propriétaire manque le délai, le bail se renouvelle automatiquement aux mêmes conditions.
Simpson Groupe offre-t-il un service de gestion locative aux propriétaires de condos?
Le service de location de Simpson Groupe comprend l’évaluation de l’unité, la recherche de locataires, la vérification des candidats et la signature du bail. Combiné à notre service de gestion de syndicats de copropriété, cela nous permet également de nous assurer qu’un nouveau locataire est informé des règlements de l’immeuble dès son arrivée.
Appelez-nous au 514-223-2028 pour discuter de votre unité.
Un dépôt de garantie est-il légal au Québec?
Non. Un propriétaire ne peut pas exiger un dépôt de garantie en plus du premier mois de loyer, un dépôt pour les clés supérieur au coût réel de leur remplacement ni des chèques postdatés pour les mois à venir.
Vous louez une unité de condo au Québec?
Simpson Groupe peut évaluer votre unité, vérifier et sélectionner un locataire qualifié et s’assurer qu’il connaît les règlements de votre immeuble dès le départ.
Demandez une soumission gratuite ou appelez-nous au 514-223-2028.
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